Una más

 

Leo en El Mundo esta noticia:

AAAA Pacto comisorio

 

Y, claro, mi detector empieza a pitar.

Busco la sentencia. Naturalmente, la noticia no da demasiados datos, pero, por suerte, usando Telde y el año de la “deuda” termino encontrando una sentencia de la Audiencia provincial de Las Palmas que se ajusta a los datos (sentencia favorable en primera instancia, desahucio, supuesto pago de una deuda …) salvo en la cantidad que aparece, que ya no es de 19.000 sino de 20.000 pesetas y que se mencionan tres fincas (aunque la sentencia habla varias veces de vivienda).

Estoy casi seguro de que se trata del mismo asunto.

Luego copiaré las partes más interesantes. Ahora solo les explico:

1.- No se les desahucia porque no pagasen una deuda de 20.000 pesetas. Se les desahucia porque no son dueños de la vivienda y el arrendamiento (de renta antigua) se declara resuelto por falta de comunicación del fallecimiento del arrendador.

2.- Lo sucedido fue lo siguiente: se vendió una casa en escritura pública en 1960 a favor de un señor con un pacto de retroventa. Esto quiere decir que el señor que vendió tenía, en dos años, derecho a recomprar la casa si pagaban 20.000 pesetas. Yo no sé si el fallecido pagó ese dinero tras vender una vaca. Lo que sí sabemos es que no fue otra vez al notario para otorgar la escritura pública de retroventa e inscribirla en el registro de la propiedad. Esto es lo que se suele hacer cuando se compra una casa, sobre todo si se vendió en escrituras y la venta se inscribió en el registro. Recuerden, las 20.000 pesetas no eran deuda, sino precio.

3.- La escritura autorizaba al señor que vendía a continuar como arrendatario esos dos años pagando 1.600 pesetas anuales. Como Franco era muy majo, la Ley de Arrendamientos Urbanos convertía un arrendamiento de vivienda (fuera cual fuera su plazo) en un contrato prácticamente vitalicio. Es decir, que el señor empezó en 1960 a poseer la y vivir en la vivienda como arrendatario y siguió haciéndolo después de 1962. Murió en 2001, y por lo que deduzco de la sentencia los hijos del arrendatario alegaron que los demandantes (herederos del comprador) no habían mostrado los recibos del arrendamiento. En buena lógica, la sentencia recuerda que son los arrendatarios los que tienen que conservar los recibos, bastando al arrendador con acreditar que existe el contrato (y, claro, sabemos que existe porque hay una escritura pública).

4.- Los hijos del arrendatario no intentaron ni siquiera probar que el pago de la “deuda” se hubiese efectuado. Lo dice con claridad la sentencia. Su estrategia fue alegar que se había producido una usucapión. Esta es una institución que permite a alguien convertirse en propietario siempre que posea algo pública, pacífica e ininterrumpidamente un bien durante determinados plazos (normalmente largos) y que puede producirse incluso aunque el poseedor no tenga buen fe ni la más mínima base para poseer. La sentencia de 1ª instancia apreció la usucapión y por eso fue favorable. Desde 1960 hasta 2001 habrían pasado con exceso los años que exige la ley. La de apelación, sin embargo, no la admite porque falta -dice- un requisito, que la posesión sea a título de dueño.

5.- Como dijimos, el arrendatario empezó, desde 1960 a poseer como arrendatario y no como dueño. Esta es la clave. Para que se produzca un cambio en la condición en que se posee, este cambio ha de producirse de manera manifiesta, hacia el exterior, mediante actos incontrovertibles. Se llama inversión de la posesión. En esto el Tribunal Supremo mantiene una línea centenaria muy clara. Los hijos del arrendatario quisieron basarla en el hecho de que los contratos de suministros estaban a su nombre, en que pagaba el IBI, en que para los vecinos era dueño desde siempre y en que aparecían los hijos del arrendatario como titulares catastrales. Por desgracia, esto, que podría haber justificado una posesión a título de dueño originaria no bastaba para acreditar la inversión, ya que todos esos hechos eran compatibles con su situación de arrendatario que antes había sido dueño. La sentencia en esto es ajustada a derecho.

6.- Los hijos del arrendatario no acreditaron que se hubiese comunicado su subrogación en el arrendamiento tras la muerte del arrendatario. Más aún, la sentencia dice que está acreditado que la vivienda estuvo vacía y desocupada (incluso sin contratos de suministros) u ocupada por diferentes hijos del arrendatario, tras la muerte de este.

7.- Lo que ahora diré es de mi cosecha. El asunto tiene toda la pinta de lo que se conocía como pacto comisorio. Es decir, un préstamo garantizado con la propiedad de una finca. Este pacto es nulo en derecho civil. Aclaro: no se trata de una hipoteca. Se trata de un préstamo que de manera simulada se convierte en precio. Imaginen: te prestan 100.000 y para garantizar la devolución con intereses, se simula una venta por precio de 130.000, del que solo recibes las 100.000. Si quieres recuperar la vivienda tienes que pagar 130.000. Si se trató de esto (insisto tiene toda la pinta), en vez de plantear solo la usucapión, el abogado de los sucesores del arrendatario quizás debió intentar obtener la declaración de nulidad de la compraventa. Como no conozco el asunto más que por la sentencia, no especularé más. Simplemente es lo primero que yo intentaría en un caso de este tipo.

8.- Resumo: si no me he equivocado de sentencia, la noticia está, una vez más, sesgada. Y actuar así solo sirve para que la gente crea que en los tribunales no hay más que psicópatas tarados que echan a la gente a la calle por una deuda de 19.000 pesetas.

La sentencia, para quien tenga interés (los nombres están alterados):

 

Recurso de Apelación núm. 248/2009

En Las Palmas de Gran Canaria , a 7 de julio de 2010 .

SENTENCIA

En la Ciudad de Las Palmas de Gran Canaria a siete de julio de dos mil diez.

(…)

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO

(…)

SEGUNDO

Por razones sistemáticas y lógicas conviene comenzar el estudio de la impugnación del pronunciamiento estimatorio de la demanda revencional por la que se considera dueños de la finca a los herederos de D. Luis Antonio , ya que para examinar las pretensiones que se deducen en la demanda debe primero establecerse si los demandados tienen derecho sobre la misma y qué derecho (de dominio o como arrendatarios) tienen sobre ella.

La vivienda sita en Telde, C/Carretera General a DIRECCION000 Nº NUM000 fue vendida a D. Ruperto , padre de los demandantes -sus herederos- por D. Luis Antonio , padre de los demandados -sus herederos- entre otras fincas por escritura con pacto de retracto y arrendamiento otorgada el 28 de abril de 1960 ante el Notario de Las Palmas D. Víctor Saniz-Trapaga Avendaño en la ciudad de Telde (folios 20 y siguientes). Dicha compraventa se sometió a las siguientes estipulaciones: 1) la venta de las tres fincas libres de cargas por precio de veinte mil pesetas que se reciben en el acto; 2) la previsión de que “el vendedor o sus derecho-habientes, podran retroadquirir las fincas enajenadas durante el plazo de dos años, a contar desde hoy (28 de abril de 1960), devolviendo al comprador o los suyos, las veinte mil pesetas precio de esta venta, libre de gastos para el retrovendedor; pero pasado el plazo, sin devolver el precio y pagar los gastos, se consolidará el pleno dominio en el adquirente”; 3) la previsión de que “el vendedor quedará de arrendatario de lo enajenado, durante el plazo de la condición resolutoria, con las obligaciones generales de todo arrendamiento; y la de abonar al comprador, por razón de renta, en cada un año vencido, con toda puntualidad, en su domicilio y en dinero de curso legal, la cantidad de MIL SEISCIENTAS PESETAS, libres de toda clase de gastos, contribución o impuestos para el arrendador”.

Es pues claro que a partir de la fecha de la escritura pública de 28 de abril de 1960 la posesión de la casa terrera objeto del litigio por D. Luis Antonio se tuvo en concepto de arrendatario y cesó la que hasta ese momento tenía en concepto de dueño y de ese concepto posesorio inicialmente ha de partirse.

Como señala la sentencia de instancia, al haber manifestado la parte demandada que se cumplió la condición resolutoria (que en realidad no es tal sino un pacto de retrovendendo por el que el comprador se obligaba a revender a su transmitente la finca que éste le vendió si en un plazo de dos años éste pagaba como precio las mismas veinte mil pesetas que se fijaron como precio de la compraventa y que D. Ruperto había entregado el 28 de abril de 1960 a D. Luis Antonio ), sobre la demandada pesa la carga de la prueba de que esa retroventa se realizó.

Comparte la Sala con la Juzgadora de instancia que la parte demandada no ha acreditado por medio de prueba alguno haber recomprado la finca en el plazo de dos años, ni haber entregado las veinte mil pesetas fijadas como precio de la retroventa a D. Ruperto . No cabe duda alguna por ello de que la relación que unía a las partes, transcurrido el plazo de dos años fijado para el ejercicio de la facultad de recomprar, siguió siendo de arrendamiento y que D. Luis Antonio siguió poseyendo en concepto de arrendatario.

No se explica, por ello, la razón por la que la sentencia de instancia concluye que los demandados hayan adquirido la propiedad de la casa terrera por usucapión, ya que siendo la posesión en concepto de arrendatario de D. Ruperto , el hecho de que los suministros de agua y luz se encuentren a nombre de D. Luis Antonio (usual, por otra parte, en los arrendamientos, en los que el arrendatario que consume la luz y agua es el titular de los contratos de suministro), que el IBI lo abonara D. Luis Antonio (cuando se pactó así expresamente en el contrato de arrendamiento al decir que la renta anual se entregaría libre de impuestos para el arrendador), o que los herederos de D. Luis Antonio aparezcan como titulares catastrales (cuando la titularidad catastral no supone prueba de dominio, de un lado, y de otro es posible que ni siquiera llegara a cambiarse la titularidad catastral -que originariamente era de D. Luis Antonio porque fue éste quien vendió la finca a D. Ruperto – a favor de D. Ruperto ) puedan permitir concluir que se cambiara el concepto posesorio y se pasara de poseer en concepto de arrendatario a poseer en concepto de dueño. Tampoco lo permite el que los testigos manifestaran que al único que conocieran como titular fuera a D. Luis Antonio y posteriormente a sus herederos desde que lo normal es que los vecinos consideren “dueños” a los poseedores de los bienes, y en el caso que nos ocupa D. Luis Antonio poseía públicamente como dueño (que lo era) hasta 1960 y a partir de entonces siguió poseyendo continuadamente la finca pero ya en concepto de arrendatario por consecuencia del contrato de 28 de abril de 1960, contrato cuya concertación sus vecinos no tenían razón alguna, siquiera, para conocer.

La sentencia de instancia aprecia, con fundamento en tan endebles indicios -ninguno de los cuales revela inequívocamente que se haya producido un cambio en el concepto en el que se posee-, que se ha producido una inversión del concepto posesorio, conclusión que en modo alguno se comparte por esta Sala, y que desconoce el rigor con el que la jurisprudencia del Tribunal Supremo y las Audiencias Provinciales exigen la prueba cumplida de que ese cambio en el concepto de posesión se haya producido.

La adquisición del dominio por prescripción adquisitiva exige, tanto si es ordinaria como si extraordinaria, que la posesión del usucapiente sea siempre en concepto de dueño, publica, pacífica y no interrumpida (artículos 1941 y 447 del código civil ), ya sea esa posesión de buena o de mala fe.

La posesión material de la cosa por parte de los demandados (primero D. Luis Antonio , luego sus herederos) desde 1960 no ha sido discutida por los actores (salvo después del fallecimiento de D. Luis Antonio en 2001, más de 40 años después del contrato de 28 de abril de 1960), quienes sin embargo se oponen a la consideración de esa posesión como posesión a título de dueño y por tanto apta para usucapir.

Como se ha dicho era en concepto de arrendatario el concepto en el poseyó la cosa D. Luis Antonio en 1960 y en los años sucesivos, mucho después de cumplido el plazo por el que se facultó al vendedor-arrendatario D. Luis Antonio para recomprar la cosa, y por tanto, como dispone el artículo 436 del código civil , ha de presumirse que la posesión se sigue disfrutando en concepto de arrendatario mientras no se pruebe lo contrario.

El problema que se plantea en la reconvención es si por alguna razón se ha producido lo que la doctrina y jurisprudencia denominan “inversión posesoria”, para cuya prueba se invoca el pago de suministros e impuestos y la titularidad catastral a nombre de D. Luis Antonio o sus herederos.

La sentencia del Tribunal Supremo de 18 septiembre 2007 (LALEY 132458/2007 ) razonando sobre la modificación del concepto posesorio a efectos de usucapión, dice que:

” Es el motivo decimoquinto, y último, el que aborda frontalmente la esencia de la cuestión discutida pues en el mismo se denuncia la vulneración de determinadas normas, como son los artículos 1.959 del Código Civil , en relación con los artículos 609, párrafo tercero, 1.930, párrafo 1º, 430, 436 y 447 del mismo código , así como de la doctrina jurisprudencial, al considerar la sentencia recurrida que los actores y sus causantes no han poseído la finca a título de dueño y, en consecuencia, no han podido adquirir el dominio en virtud de la prescripción extraordinaria pese a prolongarse la posesión durante el plazo previsto por la ley; pues consideran los recurrentes que tal posesión en concepto de dueño queda en efecto demostrada por los actos acreditados en autos.

Como afirma la sentencia de esta Sala de 17 de mayo de 2002 , «la fijación, en el proceso, de la realidad o existencia de estos actos o circunstancias pertenece a la “quaestio facti”, por lo que su apreciación corresponde al juzgador de instancia, la cual sólo puede ser combatida en casación mediante la denuncia de error en la valoración de la prueba fundada en la conculcación de una regla legal de prueba, pero, en cambio, el juicio de calificación mediante el cual se atribuye a los datos fácticos previamente fijados la significación jurídica de “en concepto de dueño” (concepto jurídico indeterminado) constituye una “quaestio iuris”, y, por ende, es susceptible de revisión en casación. En tal sentido debe entenderse la doctrina jurisprudencial cuando alude a la posesión en concepto de dueño como cuestión de hecho ( Sentencias 27 diciembre 1945 , 30 septiembre 1964 , 30 marzo 1974 , 20 diciembre 1985 , 3 junio 1993 , 20 octubre 1994 , 25 octubre 1995 ) y declara vinculante en casación la apreciación de la resolución recurrida de no haber sido poseído el bien por el actor en aquel concepto ( S. 25 octubre 1983 , con cita de la 28 de noviembre 1983 , y 16 noviembre 1999 ), y en tal sentido se han manifestado las recientes Sentencias de De la teoría 2 de diciembre de 1998 y 16 de noviembre de 1999 ».

Es lo cierto que para determinar cuándo una posesión es en concepto de dueño -o de titular del derecho- o en otro concepto distinto, hay que atender a la voluntad del poseedor en el momento de recibir la posesión y, si la adquisición se basa en un negocio jurídico, habrá de deducirse de él la intención del adquirente, y en este caso no se discute que se trató de un arrendamiento. La ley presume que la posesión se sigue disfrutando en el mismo contrato en que se adquirió (artículo 436 del código civil ) mientras nosotros lo contrario, y no basta el mero cambio de intención en el poseedor para modificar el concepto en que se posee conforme al principio “nemo ipse causam possessionis mutare potest”. Para que se produzca la “interversio possessionis” es preciso también que se transforme el título o causa de adquisición de la posesión como ocurre los supuestos de la llamada “traditio brevi manu” y él constituto posesorio, sin que baste en los supuestos de arrendamiento el simple fallecimiento del arrendador.

Por ello también ha de rechazarse el anterior motivo, puesto que no pueden considerarse infringidos los artículos que se citan, los cuales no fijan qué datos se han de tener en cuenta con carácter general para definir la posesión en concepto de dueño, ni la jurisprudencia contenida en las sentencias que se citan de 8 de octubre de 1994 y 19 de junio de 1994 , cuya doctrina refleja la necesidad de la concurrencia de un elemento objetivo junto al subjetivo para entender que una posesión se disfruta en concepto dueño, y tal elemento objetivo se ha negado en el caso presente, pues no puede quedar integrado como pretenden los actores por el mero hecho del error en la entrega del legado y en la pretendida inexistencia de arrendador desde aquel momento”.

La reciente sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid el 31 marzo 2009 (LA LEY 61350/2009 ), resumiendo la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo sobre cambio del concepto en que se posee, se expresaba así:

“El principio de presunción de la continuidad del tipo de posesión y los requisitos para que opere una inversión posesoria también han sido recogidos por la doctrina jurisprudencial. Así la sentencia del Tribunal Supremo de 17 de mayo de 2002 , con cita de otras muchas, expresa que: “la doctrina sobre la relevancia de acreditar los «actos inequívocos con clara manifestación externa de tráfico» es también plenamente aplicable al caso de que se pretenda haberse producido un cambio en el concepto posesorio (art. 436 CC ), de precario en concepto de dueño, y así lo viene entendiendo la jurisprudencia, que declara que la inversión o interversión del concepto o título posesorio no puede operar por el mero «animus» o unilateral voluntad del tenedor sin aquella conducta externa ( Sentencias 6 octubre 1975 , 13 diciembre 1982 , 16 mayo 1983 , 22 septiembre 1984 , 29 febrero y 10 julio 1992 , 25 octubre 1995 ), lo que por lo demás no supone más que aplicar una antigua regla del Derecho Romano recogida en textos del Corpus Iuris (D. 41. 2. 3. 19, y C. 7. 32. 5), aceptada por los ordenamientos jurídicos modernos, y de la que se hicieron eco diversas Sentencias de esta Sala (6 octubre 1975 , 16 mayo 1983 , 13 diciembre 1988 y 25 octubre 1995 ) con arreglo a la que «nadie puede por sí mismo cambiar la causa de su posesión» («neminem sibi ipsum causam possessionis Mutare potest», en el texto del Digesto; y «nemo causam sibi possessionis mutare possit» en el texto del Codex; y en los cuales también parece existir base -«sibi ipsum», D; «nulla extrinsecus accedente causa», C.-, para entender que la prohibición se refiere sólo a la mera voluntad)”. La sentencia del mismo Alto Tribunal de 19 de mayo de 2005 que: “La mutación universal del «animus» por parte del usucapiente requiere que el cambio de voluntad del poseedor se exteriorice mediante un comportamiento no clandestino y de tal modo se pruebe con claridad y precisión el inicio posesorio en concepto de dueño ( Sentencia de 24-3-1983 )”, o la de 18 de septiembre de 2007 : “Se discute que se trató de un arrendamiento. La ley presume que la posesión se sigue disfrutando en el mismo concepto en que se adquirió (artículo 436 del Código Civil ) mientras no se pruebe lo contrario, y no basta el mero cambio de intención en el poseedor para modificar el concepto en que se posee conforme al principio “nemo sibi ipse causam possessionis mutare potest”. Para que se produzca la “interversio possessionis” es preciso también que se transforme el

título o causa de adquisición de la posesión como ocurre en los supuestos de la llamada “traditio brevi manu” y el constituto posesorio, sin que baste en los supuestos de arrendamiento el simple fallecimiento del arrendador”.

En el supuesto que examinamos ha de partirse del concepto en el que se adquirió la posesión, esto es que el padre de los demandados y los demandados después han estado poseyendo la cosa en concepto de arrendatario, sin que hayan logrado desvirtuar la presunción de continuación de la posesión en el mismo concepto en que se adquirió. Y no habiendo poseído en concepto de dueños no puede sino desestimarse la reconvención en la que se pretendía haber adquirido la propiedad de la cosa por prescripción adquisitiva, ya que una posesión que no lo sea en concepto de dueño no es apta para usucapir.

Desestimación de la reconvención que supone la estimación del recurso y la revocación de la sentencia de instancia que la había estimado. Con la consecuente revocación, además, del pronunciamiento por el que se estimó la pretensión de nulidad del título hereditario en cuya virtud se practicó el asiento registral de los demandantes y de cancelación de sus inscripciones, desde que ha quedado acreditado el dominio que los demandantes tienen sobre la finca.

TERCERO

Desestimada la reconvención y establecida la posesión de los demandados en concepto de arrendatarios, debe entrarse a conocer de las pretensiones de resolución del contrato de arrendamiento deducidas en la demanda.

La excepción de falta de legitimación activa por entender que los demandantes no son dueños de la finca ha quedado desestimada por lo expuesto en el fundamento de Derecho segundo de esta sentencia. Como la demandante alega en la contestación a la reconvención no es ella quien ha de estar en posesión de los recibos de la renta sino la parte arrendataria a quien se le entregan, bastando a la parte arrendadora para acreditar el arrendamiento la escritura pública de 28 de abril de 1960 en la que D. Luis Antonio , vendedor de la casa, quedó como arrendatario de ella.

La excepción opuesta de “litisconsorcio activo necesario” no existe en nuestro ordenamiento jurídico, sin que por otra parte la parte demandada que la opone exprese quién o quienes sean las personas que entiende debieron formular la demanda, cuando además en el Registro consta inscrita la finca a nombre de los hermanos Regina Emilia Ruperto , formula la demanda una de ellos, Dña. Emilia , y formuló las diligencias preliminares previas a esta demanda y para su interposición otro de los hermanos, D. Ruperto , constando además que Dña. Emilia es apoderada de su hermana Dña. Regina e intervino con poder incluso para partir cualesquiera comunidades en la escritura de partición de 30 de julio de 1991 (folios 164 y siguientes) por lo que queda sobradamente acreditado que al menos comuneros con participación de un 40% en el bien se encuentran conformes con la interposición de la demanda de resolución del contrato, actuando manifiestamente Dña. Emilia en interés de la comunidad, como se expresa al decir desde el comienzo cuál es su participación en el condominio sobre la finca y por la circunstancia ya expresada de que los comuneros que representan más del 50% de la participación sobre el bien (se entiende suficientemente acreditado el consentimiento de Dña. Emilia , D. Ruperto y Dña. Regina , que son propietarios del 60% del inmueble) se encuentran conformes con el ejercicio de la acción de resolución del contrato (art. 398 del C.C . y jurisprudencia que interpreta el art. 394 del C.C .).

CUARTO

Se alega como primera causa de resolución del contrato de arrendamiento que se ha extinguido el contrato por fallecimiento del arrendatario sin que se haya subrogado conforme al art. 58 de la LAU de 1964 (de aplicación al contrato de 1960 por consecuencia de las disposiciones transitoria y décima de la LAU de 1964 ) ninguna de las personas establecidas en la disposición transitoria 2ª B, apartado 4, de la LAU de 1994 , en el plazo de 90 días desde el fallecimiento de D. Roman tal como exige el artículo 58 de la LAU .

La demanda debe ser estimada. De un lado los hijos y herederos de D. Roman han reconocido que nunca pagaron rentas y han afirmado que creían que su padre era dueño y no arrendatario de la finca. De otro lado, y consecuentemente con lo anterior, los hijos y herederos de D. Roman no han alegado siquiera que alguna de las personas a las que se refiere la disposición transitoria 2ª B, apartado 4, de la LAU de 1994 haya comunicado a los propietarios que se subrogaba en el contrato en los 90 días siguientes al fallecimiento de D. Roman . Y tanto es así que de la declaración de los demandados lo que ha quedado acreditado es que ninguno de ellos se atribuyó en momento alguno condición de arrendatario de la finca, ni pagaron rentas, ni comunicaron esa subrogación a la propiedad, y ni siquiera hay alguno que pueda ser considerado el poseedor de modo continuado de la vivienda, vivienda que durante años parece que no estuvo en condiciones de ser habitada por carencia de suministros de agua y luz y en la que tras el fallecimiento de D. Roman se ha encontrado en ocasiones desocupada y en ocasiones ocupada de modo discontinuo por uno o alguno de los hermanos Fidela Roman Enma Carlota Cristina Lorenza Inocencia Secundino , ni siquiera sólo uno de ellos de modo continuado en el tiempo.

El fallecimiento de D. Luis Antonio en el año 2001 no ha sido discutido por los demandados y por tanto, no habiéndose acreditado (ni siquiera opuesto, propiamente) que se haya producido subrogación en la posición de arrendatario por parte de ninguno de sus hijos debe estimarse la demanda y tener por extinguido el contrato de arrendamiento por la causa alegada en la demanda, lo que supone la íntegra estimación de la demanda y la condena a los demandados a que en el término legalmente previsto dejen la vivienda objeto del procedimiento totalmente libre, vacua y expedita a disposición de la parte actora, bajo apercibimiento de lanzamiento.

 

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6 comentarios en “Una más

  1. De sobra sabemos que es usted un abogado espléndido. Aún así, permítame agradecerle la generosidad de pararse a leer el artículo, tomarse la molestia de buscar los antecedentes, leerse la sentencia, sacar las conclusiones oportunas y gastar el tiempo necesario para escribirla aquí y compartirla con todo el mundo.
    Gracias por el post.

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